AfA Immobilien Rechner: Abschreibung für Vermietungsimmobilien in 2026 berechnen

In 2026 nutze ich einen AfA Immobilien Rechner vor allem für zwei Dinge: erstens, um die jährliche Gebäude-AfA sauber zu berechnen (ohne mich in Excel zu verheddern), und zweitens, um schnell zu sehen, welche Eingaben am stärksten aufs Ergebnis wirken. Genau da passieren in der Praxis die meisten Fehler: falscher Grundstücksanteil, Nebenkosten vergessen oder der Start der AfA wird am falschen Datum angesetzt.

Eine kurze Einordnung: Hier geht’s um vermietete Immobilien (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Bei reiner Eigennutzung bringt dir die Gebäude-AfA steuerlich in der Regel nichts.

AfA in 2026 schnell verstehen: Was du mit dem Rechner wirklich ausrechnest

Ein AfA-Rechner rechnet im Kern:

• Bemessungsgrundlage (abschreibbarer Gebäudewert)
• AfA-Satz / Nutzungsdauer (meist linear; teils auch degressiv, wenn du neu baust/neu erwirbst und die Voraussetzungen erfüllst)
• Zeitanteil im ersten Jahr (wenn du nicht am 1.1. startest)

Was ich mir am Ende ausgeben lasse:

• AfA pro Jahr und pro Monat
• kumulierte AfA über z. B. 10 Jahre
• optional: Steuerwirkung (AfA × persönlicher Grenzsteuersatz) – als grobe Orientierung, nicht als Steuerbescheid

AfA kurz erklärt: Gebäude-AfA vs. Grund und Boden

Für mich ist der wichtigste Satz: Grund und Boden ist nicht abschreibbar – nur das Gebäude (und ggf. separat bewegliche Wirtschaftsgüter wie Küche/Möbel, wenn sauber getrennt). Das heißt: Der Kaufpreis muss in Gebäudeanteil und Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Genau an dieser Stelle habe ich bei meinen ersten Berechnungen am meisten Zeit verloren, weil ich „einfach geschätzt“ habe und später nachbessern musste.

Für wen das relevant ist: Vermietung, Eigennutzung, gemischt genutzt

• Vermietet: AfA wirkt in der Steuererklärung (klassischer Use Case).
• Eigennutzung: meist keine AfA (steuerlich).
• Gemischt genutzt (z. B. EG selbst, OG vermietet): AfA nur anteilig für den vermieteten Teil.

Welche Ergebnisse du erwarten solltest

Ein guter AfA Immobilien Rechner zeigt dir nicht nur „9.000 € pro Jahr“, sondern:

• welche Werte er als Gebäudeanteil annimmt
• ab wann die AfA startet (Monat/Jahr)
• ob Modernisierungskosten die Bemessungsgrundlage erhöhen

Die Eingaben im AfA Immobilien Rechner

Wenn ich schnell zu einem belastbaren Ergebnis kommen will, bereite ich mir diese Zahlen vor:

• Kaufpreis laut Vertrag
• Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch, Makler)
• Datum wirtschaftlicher Übergang (Nutzen/Lasten)
• Aufteilung Grundstück/Gebäude (oder Ansatz, wie sie hergeleitet wurde)
• ggf. Modernisierungskosten (mit Datum und Rechnungen)

Kaufpreis und Aufteilung: Gebäudewert richtig ansetzen

Im Rechner trage ich nie einfach den vollen Kaufpreis als „Gebäude“ ein. Ich brauche den abschreibbaren Gebäudewert. In der Praxis kommt der aus einer Aufteilung, und die muss plausibel sein. Mein Lernmoment war: Wenn ich die Aufteilung nicht sauber dokumentiere, kann ich später zwar rechnen, aber ich schlafe schlechter, weil ich bei Nachfragen kaum sauber erklären kann, wie ich drauf gekommen bin.

Grundstücksanteil: typische Fehler und wie ich sie vermeide

Typische Fehler, die ich immer wieder sehe (und früher selbst gemacht habe):

• Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt, weil man „mehr AfA“ will
• Bodenrichtwert ignoriert
• Inventar (Küche, Möbel) nicht getrennt, obwohl es getrennt abgeschrieben werden könnte

Mein Vorgehen: Ich setze mir eine kleine Checkliste und prüfe, ob die Aufteilung zu Lage und Objekt passt. Nicht, um „maximal zu drücken“, sondern um nicht unplausibel zu werden.

Kaufnebenkosten: was die AfA erhöht (und was nicht)

Kaufnebenkosten erhöhen in vielen Fällen die Anschaffungskosten und damit die AfA-Bemessungsgrundlage. Ich trage sie im Rechner konsequent einzeln ein:

• Grunderwerbsteuer
• Notar/Grundbuch
• Makler

Wichtig: Nicht alles, was „irgendwie mit dem Kauf zu tun hat“, gehört automatisch rein. Wenn ich unsicher bin, trenne ich im Rechner lieber sauber und kläre es für die Steuer später gezielt.

Übergang von Nutzen und Lasten: ab wann die AfA läuft

Für mich zählt praktisch: Ab wann bist du wirtschaftlicher Eigentümer? Viele Rechner fragen explizit nach „Nutzen und Lasten“. Wenn der Übergang im August ist, dann rechne ich im ersten Jahr nur zeitanteilig (z. B. 5/12). Genau diese Zeitanteiligkeit wird leicht vergessen und führt zu schiefen Erwartungen.

Modernisierung nach Kauf: anschaffungsnahe Herstellungskosten verständlich

Wenn du kurz nach Kauf modernisierst, kann das die AfA spürbar verändern, weil sich die Bemessungsgrundlage erhöht. In meinem Fall war die größte Hilfe, Modernisierungskosten sauber zu clustern:

• sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen (je nach Fall)
• aktivierungspflichtige Kosten, die die AfA-Basis erhöhen

Ein Rechner kann hier helfen, indem er dir zeigt: „AfA-Basis steigt um X → AfA pro Jahr steigt um Y“.

AfA-Sätze und Nutzungsdauer: so läuft die Logik in 2026

Bei Wohngebäuden ist die lineare AfA häufig der Standard. Grob gilt (je nach Bau-/Fertigstellungszeitraum): 2,5 %, 2 % oder 3 %. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, wird oft der erhöhte Satz von 3 % p. a. genannt.

Lineare AfA nach Baujahr: welche Sätze häufig vorkommen

Was ich in Rechnern in 2026 typischerweise wiederfinde:

• vor 1925: häufig 2,5 %
• 1925 bis 2022: häufig 2 %
• ab 2023 (Fertigstellung): häufig 3 %

Das ist genau der Punkt, wo ich mir im Rechner immer die Frage stelle: Was ist bei mir das relevante Datum? Nicht „Kaufjahr“, sondern Bau-/Fertigstellung (je nach Regel), plus Sonderregeln, plus Sonder-AfA/deg. AfA, wenn es passt.

Sonderfälle, die Nutzer oft suchen: Denkmal, Neubau-Förderungen, Teileigentum

• Denkmal: kann andere Abschreibungslogiken/zusätzliche Abschreibungen haben.
• Neubau-Förderungen / Sonder-AfA: möglich, aber nur mit Voraussetzungen und Grenzen.
• Degressive AfA (Neubau): Es gibt Modelle, bei denen im ersten Jahr 5 % angesetzt werden und danach 5 % vom Restwert, mit Option zum Wechsel zur linearen AfA.

Beispielrechnungen: AfA Schritt für Schritt (mit echten Zahlen)

Ich mache diese Rechnungen gern, bevor ich irgendeine Steuerspar-Erwartung im Kopf festbetoniere. So sehe ich sofort, ob ich mit der Größenordnung richtig liege.

Beispiel 1: Standardfall mit Kaufpreis, Nebenkosten und Grundstücksanteil

Annahmen:

• Kaufpreis: 500.000 €
• Kaufnebenkosten: 50.000 €
• Grundstücksanteil: 30 %
• Gebäudeanteil: 70 %
• lineare AfA: 2 % (Beispielwert)
• AfA-Start: 01.01.2026

Rechnung:

1. Gesamte Anschaffungskosten = 500.000 € + 50.000 € = 550.000 €
2. Gebäudewert (abschreibbar) = 550.000 € × 70 % = 385.000 €
3. AfA pro Jahr = 385.000 € × 2 % = 7.700 €
4. AfA pro Monat = 7.700 € / 12 = 641,67 €

Meine Praxis-Notiz: Wenn dein Rechner hier ein deutlich anderes Ergebnis ausspuckt, ist fast immer die Aufteilung oder die Nebenkostenlogik der Grund.

Beispiel 2: Mit Modernisierung innerhalb des ersten Jahres

Zusätzlich zu Beispiel 1:

• Modernisierung (aktivierungspflichtig angenommen): 40.000 €
• Durchführung 2026

Rechnung:

1. Neue AfA-Basis Gebäude = 385.000 € + 40.000 € = 425.000 €
2. AfA pro Jahr (2 %) = 425.000 € × 2 % = 8.500 €
3. Unterschied pro Jahr = 8.500 € − 7.700 € = 800 €

In meinem Fall war genau das der Aha-Moment: Die Maßnahme war nicht nur „schöner wohnen“, sondern hat auch die AfA sauber angehoben – aber eben nur, wenn man die Kosten korrekt zuordnet.

Beispiel 3: Unterjähriger Start (zeitanteilig)

Annahmen wie Beispiel 1, aber AfA-Start: 01.09.2026

Rechnung:

1. AfA pro Jahr = 7.700 €
2. Zeitanteil 2026: September bis Dezember = 4 Monate
3. AfA 2026 = 7.700 € × (4/12) = 2.566,67 €

Das ist der Klassiker: Viele wundern sich über „zu niedrige AfA im ersten Jahr“, dabei ist es einfach der Zeitanteil.

Restnutzungsdauer und „höhere AfA“: wann ein Gutachten ins Spiel kommt

Viele Rechner locken mit „AfA erhöhen“. Was dahinter oft gemeint ist: verkürzte Restnutzungsdauer. Wenn die Restnutzungsdauer niedriger ist als die typisierte Nutzungsdauer, kann die jährliche AfA steigen – aber das ist kein Selbstläufer.

Was „verkürzte Restnutzungsdauer“ in der Praxis bedeutet

Praktisch heißt es: Du argumentierst (mit Nachweis), dass das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr z. B. 50 Jahre nutzbar ist, sondern kürzer. Dann verteilst du den Gebäudewert auf weniger Jahre → jährliche AfA steigt. Ich habe das Thema immer erst dann ernsthaft geprüft, wenn die potenzielle Differenz wirklich spürbar war.

Mini-Checkliste: Wann sich die Prüfung bei mir erfahrungsgemäß lohnt

Ich schaue mir das näher an, wenn mehrere Punkte passen:

• Altbau oder stark beanspruchtes Objekt
• sichtbare Mängel/bauliche Einschränkungen
• hoher Gebäudewert (weil dann „Prozentpunkte“ richtig Geld bedeuten)
• lange geplante Haltedauer (damit die höhere AfA auch wirkt)
• saubere Dokumentation möglich (Unterlagen, Zustand, Maßnahmen)

Vergleich als Tabelle: typisierte AfA vs. verkürzte Nutzungsdauer

Beispiel:

• Gebäudewert: 385.000 €
• Variante A: 2 % linear → 7.700 €/Jahr
• Variante B: verkürzt, z. B. 4 % rechnerisch → 15.400 €/Jahr

Jahr	Variante A: AfA 2%	Variante B: AfA 4%	Differenz
2026	7.700 €	15.400 €	7.700 €
2027	7.700 €	15.400 €	7.700 €
2028	7.700 €	15.400 €	7.700 €
Summe 3 Jahre	23.100 €	46.200 €	23.100 €

Wichtig: Das ist eine Rechenlogik-Demo. Ob und wie das im Einzelfall anerkannt wird, hängt an Voraussetzungen und Nachweisen.

Ergebnis richtig lesen: Steuerersparnis, Cashflow und typische Denkfehler

Wenn mir ein Rechner „Steuerersparnis“ zeigt, rechne ich innerlich immer noch einmal nach:

• AfA reduziert das zu versteuernde Ergebnis
• Steuerwirkung hängt am Grenzsteuersatz
• Cashflow ist nicht automatisch gleich Steuerersparnis (Tilgung, Instandhaltung, Leerstand – alles spielt rein)

Steuersatz: warum die „Ersparnis“ je nach Person stark schwankt

Ein Beispiel:

• AfA: 7.700 €
• Grenzsteuersatz grob: 35 %

Steuerwirkung grob: 7.700 € × 35 % = 2.695 €

Wenn du statt 35 % nur 25 % hast, sind es 1.925 €. Darum vergleiche ich nie nur „AfA in Euro“, sondern frage mich: Was bedeutet das für mich persönlich?

Häufige Fehler im Rechnergebnis

• Grundstücksanteil zu niedrig / nicht begründet
• Inventar nicht getrennt behandelt
• Nebenkosten vergessen
• falsches Startdatum (Kaufdatum statt Nutzen/Lasten)
• Modernisierung falsch zugeordnet

Und ja: Mir ist das alles schon passiert – deshalb arbeite ich heute lieber mit einer kleinen Vorab-Checkliste, bevor ich Zahlen „glaube“.

Grafiken in Worten: typische Verläufe, die ich in 2026 in Rechnern sehe

Ich beschreibe das gern wie eine kleine Kurve:

• Lineare AfA: eine gerade Linie – jedes Jahr gleich hoch.
• Unterjähriger Start: im ersten Jahr eine „Stufe nach unten“, ab dem Folgejahr wieder gleich hoch.
• Degressive AfA: am Anfang hoch, dann jedes Jahr niedriger – wie eine abflachende Kurve.
• Modernisierung mit Aktivierung: ein „Sprung nach oben“ ab dem Jahr der Aktivierung, danach wieder linear auf dem höheren Niveau.

FAQ zum AfA Immobilien Rechner

Welche Kosten zählen zu den Anschaffungskosten?

Typisch sind Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Bei Details trenne ich sauber nach Positionen, weil nicht jede Ausgabe automatisch dazu zählt.

Kann ich Küche/Möbel extra abschreiben?

Wenn es bewegliche Wirtschaftsgüter sind und du sie sauber abgrenzt (Kaufpreis/Schätzung/Belege), ist das oft separat möglich. Im Rechner lohnt es sich, das als eigene Zeile zu führen.

Was gilt bei Eigennutzung oder teilweiser Vermietung?

Bei Eigennutzung meist keine AfA-Wirkung. Bei teilweiser Vermietung rechne ich anteilig nach Fläche/Nutzung.

Ab wann darf ich abschreiben – Kaufdatum oder Besitzübergang?

Ich orientiere mich am wirtschaftlichen Übergang (Nutzen/Lasten). Bei unterjährigem Start rechne ich zeitanteilig.

Wie wirkt sich eine Modernisierung auf die AfA aus?

Je nach Einordnung erhöht sie die AfA-Basis oder ist sofort abziehbar. Ich dokumentiere Datum, Rechnungen und ordne die Positionen sauber zu.

Was ist der Unterschied zwischen AfA und Abschreibung?

AfA ist die steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung). Umgangssprachlich meinen beide meist dasselbe.

Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten immer?

Nein. Ich prüfe es nur, wenn das Potenzial groß genug ist und die Dokumentation realistisch machbar ist.

Was muss ich fürs Finanzamt dokumentieren?

Aus meiner Sicht mindestens: Kaufvertrag, Nebenkosten, Aufteilung Gebäude/Boden, Übergang Nutzen/Lasten, Modernisierungsbelege, ggf. Nachweise für Sonderfälle.

Kann ich zwischen degressiv und linear wechseln?

Bei bestimmten degressiven Modellen ist ein Wechsel zur linearen AfA möglich.

Abschließende Hinweise

Wenn ich dir einen Tipp geben soll, der in 2026 fast immer Zeit spart: Mach die Aufteilung Gebäude/Grundstück und das Startdatum richtig, bevor du dich an Steuerspar-Szenarien festbeißt. In meinem Alltag sind genau diese zwei Stellen die Ursache für 80 % der „Warum zeigt der Rechner was anderes?“-Momente. Und wenn du Modernisierungen planst, rechne sie einmal als „AfA-Basis steigt“ durch – allein das gibt oft ein viel klareres Gefühl, was sich finanziell wirklich verändert.